L’industrie pharmaceutique est continuellement confrontée à d’importantes mutations qui redéfinissent sans cesse l’équilibre entre la protection de la santé publique et les stratégies de développement économique des sociétés pharmaceutiques. Le marché du médicament est le terrain de forts enjeux économiques pour la France et l’accroissement de ses parts de marché mondial reste une préoccupation majeure. L’atteinte de cet objectif semble se faire autour d’un premier axe ayant trait au développement du génie génétique. Le second axe concerne la construction de nouvelles usines de production à l’échelle nationale et internationale dans le but d’augmenter ses capacités de production. Or, la construction de nouvelles usines pharmaceutiques ayant vocation à concevoir, fabriquer puis commercialiser des médicaments à usage humain s’avère difficultueuse du fait de la conjugaison du droit pharmaceutique, matière ésotérique par nature, et du droit de la construction qui abonde de sujets éminemment techniques. A cela s’ajoute sa finalité qui est d’assurer et préserver la santé du patient tout au long du cycle de vie du médicament, d’innover, d’augmenter les capacités de production, tout en répondant aux plus hauts standards de fabrication. Une telle initiative est d’autant plus audacieuse dans un contexte géopolitique fortement fragilisé par la pandémie de 2020 puis le conflit Russo-Ukrainien qui a exacerbé la pénurie et l’allongement des délais d’approvisionnement de nombreuses matières premières, a provoqué un renchérissement historique de leur coût et de fait, du coût global de réalisation des projets de construction.

Le régime de l’assurance construction a fait l’objet d’une profonde réforme suite à la loi n°78-12, dite « Spinetta » en date du 4 janvier 1978. Cette réforme avait pour principal but de protéger le maître de l’ouvrage, afin notamment de lui garantir une indemnisation rapide des désordres. Pour ce faire, il convenait de faire en sorte que le risque couvert par la responsabilité décennale des constructeurs le soit également par une assurance spécifique de responsabilité. 44 ans plus tard, cette réforme a-t-elle eu le succès escompté ? Force est de constater que les dérives jurisprudentielles en la matière n’ont pas permis d’aboutir à cette protection du maître de l’ouvrage tant voulu par le législateur de l’époque. En effet, la jurisprudence, qui ne cesse d’élargir le champ rationae materiae de la responsabilité civile des constructeurs ne semble pas mesurer que l’engagement d’une telle responsabilité sans assurance derrière n’a que peu d’intérêt. Par de telles décisions la jurisprudence créée nécessairement de nouveaux assujettis dépourvus de couverture décennale qui devront au mieux supporter l’intégralité de la réparation des désordres, ou au pire laisseront des maîtres de l’ouvrage seuls face à ces désordres. Aussi, alors que la jurisprudence adoptait des décisions plutôt favorables aux maîtres de l’ouvrage ainsi qu’aux assurés, elle semble aujourd’hui, paradoxalement, vouloir se montrer plus favorable aux assureurs. C’est ainsi, que le risque couvert par la responsabilité décennale des constructeurs n’est plus forcément, automatiquement, celui couvert par l’assurance construction obligatoire.

Alors que la consommation énergétique du parc immobilier français était estimée, en 2016, à 47% de l'énergie finale consommée en France, les incitations à la rénovation du parc immobilier sont nombreuses et se renouvellent sans cesse, tandis que leur caractère incitatif tend à s'effacer au profit d'un caractère contraignant. La récente évolution législative conduisant à l'opposabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue l'une des illustrations de ces incitations désormais pourvues de conséquences juridiques destinées à permettre, in fine, d'atteindre des objectifs de consommation énergétique jugés ambitieux. Ces incitations, largement traduites en normes par une inflation législative récente sur le sujet, ont, en effet, pour objectif premier de permettre au parc immobilier, tant résidentiel que professionnel, d’atteindre un niveau de performance énergétique en phase avec les exigences de responsabilité environnementale qu’impose notamment le dérèglement climatique. Ce nouveau corpus législatif en constante évolution doit d'une part se conjuguer avec celui préexistant en la matière et, d'autre part s'intégrer au sein des relations contractuelles se nouant durant "la vie de l'immeuble". Le présent projet de thèse est destiné à opérer une étude approfondie et renouvelée du cadre législatif et réglementaire relatif à la performance énergétique de l'immeuble, ainsi qu'une analyse détaillée de son impact aux différents stades de vie de l'immeuble (construction, exploitation, transaction)

Ce travail abordera les différentes stratégies de fractionnement de la propriété immobilière des professionnels, aux stades de l'acquisition, de la détention et de la cession de l'immeuble. Ces stratégies concerneront les professionnels lato sensu. Par conséquent, cette thèse ne se limitera pas aux seules activités d'aménagement et de construction mais aborderont également les hypothèses de fractionnement de la propriété immobilière au profit de toutes entreprises dans le cadre de l'exercice de leurs activités économiques. Cette étude abordera les différents mécanismes utilisables afin de les comparer aux plans juridique, fiscal et financier. A travers ces recherches, il s'agira d'identifier des points de difficulté et de proposer des solutions adaptées aux professionnels compte tenu des enjeux et de la pratique du monde des affaires.

Signer un contrat de bail d’habitation, c’est bénéficier de la protection octroyée au domicile, facteur clé de l’équilibre social, économique et sanitaire, de tous et de chacun. Soumis à des soubresauts politiques depuis la loi Quilliot de 1982, le secteur locatif privé semble poursuivre la quête permanente d’un équilibre introuvable. Mais qu’est-ce que l’équilibre locatif ? A n’en point douter, l’équilibre locatif n’est pas synonyme d’équilibre des parties à la relation locative. Il n’est pas non plus déterminé par un seul et même objectif selon les pays ou les cultures, et ce malgré l’influence des normes supranationales, qui semblent toutes tendre vers la même direction. En France, l’équilibre locatif permet au locataire – mais également à l’occupant - de jouir paisiblement de son logement, le curseur de l’équilibre étant fixé par le niveau de supportabilité de l’atteinte au droit constitutionnel de propriété. L’étude nationale et comparée de différentes réglementations privées, permettra le cas échéant de déterminer les objectifs généraux et particuliers poursuivis par chacune d’entre elles. Et de formuler des propositions de réformes de structure, et ponctuelles, du statut français des baux d’habitation.

La réforme du droit des obligations aura des conséquences en assurance construction, en particulier concernant l'exécution et l'inexécution du contrat.

Cette thèse concerne le droit de superficie, en France, en Italie et, dans les grandes lignes, en Belgique et dans le système de common law. En accordant une attention particulière au droit vivant, on y adopte une approche comparative et fonctionnaliste. Le parcours de la thèse suit plusieurs pistes principales, étroitement entrelacées:- La dimension historique du droit de superficie, en tant que clé de lecture des similarités et des différences entre les ordres juridiques envisagés. - La dimension comparative du droit de superficie, en soulignant que celui-ci est en Italie une institution juridique assez unitaire, tandis qu'en France il est fragmenté en plusieurs figures conçues pour répondre à des besoins spécifiques, se développant aux abords immédiats de la pratique des acteurs économico-juridiques.- La dimension économico-sociale du droit de superficie, en tant qu'analyse des besoins concrets des acteurs concernés. - La dimension théorique et conceptuelle du droit de superficie, en soulignant sa caractéristique d'élément dynamique et flexible, ainsi que de facteur problématique des systèmes de propriété continentaux.- La dimension du droit de superficie en tant que lien possible entre civil law et common law, en raison de son aptitude à remettre en cause la conception rétrécie des systèmes de propriété continentaux, en faisant émerger leurs structures latentes, héritage du passé précédant l'âge des codifications.- La dimension socio-politique du droit de superficie, en tant qu'outil juridique pouvant propager dans le domaine du droit de la propriété une approche fondée sur la solidarité sociale, telle que consacrée par la Constitution italienne.

La présente thèse est consacrée aux procédures de règlement des litiges en matière de construction internationale appliquant les contrats-types FIDIC en vertu desquels les litiges entre les parties à ces contrats peuvent être réglés par l’ingénieur, le comité de règlement des litiges (CRL), la procédure amiable et l’arbitrage. Sous l’angle du droit, toutes ces procédures sont favorisées. Cependant, il existe une limite. Le droit français distingue, dans la période de garantie des désordres, deux types de responsabilités - légale et contractuelle - de l’entrepreneur envers le maître de l’ouvrage de sorte que les procédures contractuelles ne s’appliquent pas aux litiges relatifs aux désordres relevant de la responsabilité légale. Cette limite n’existe pas en droit anglais et vietnamien selon lesquels tous litiges relatifs à la responsabilité de l’entrepreneur envers le maître de l’ouvrage pour des dommages de l’ouvrage relèvent de la responsabilité contractuelle et sont donc soumis à la procédure contractuelle. Quant à l’application de chaque procédure, la question la plus notable tient à la mise à exécution des décisions résultant de chaque procédure. Sur ce point, la reconnaissance de la valeur arbitrale dans la décision du DAB doit être considérée. En outre, pour que ces procédures soient efficaces dans la pratique, nous proposons à la FIDIC la modification de certaines stipulations autour de cette procédure et également de la procédure amiable de règlement des litiges. Quant à l’arbitrage, dans le contexte actuel, il n’est plus de mise de penser que l’arbitrage en droit et celui en équité ne sont qu’une alternative. On peut les combiner en vue de l’arbitrage en équité précédent et celui en droit subséquent. Dans le cas d’absence de convention des parties sur le droit applicable aux litiges, la primauté de l’arbitrage en équité au lieu de celui en droit mérite d’être considérée. Hormis ce problème, nous recherchons aussi un nouveau fondement pour reconnaître la jurisprudence arbitrale internationale selon lequel on reconnaît le droit des parties ainsi que des arbitres de se référer à la solution d’une sentence précédente dans le cas similaire lorsque les conditions pour appliquer une jurisprudence sont réunies. De surcroît, il convient de porter l’attention sur la détermination de la compétence du tribunal arbitral à l’égard du tiers-non signataire du contrat. Enfin, l’annulation de la sentence entraîne ipso facto la nullité de la clause d’arbitrage comme en droit vietnamien où cette disposition inadéquate nécessite d’être modifiée.

Le droit de la copropriété est devenu, comme le soulignait Monsieur le Professeur Ch. ATIAS, « un maquis inextricable, un dédale complexe où l’on se perd d’autant plus aisément que l’harmonisation des dispositions est souvent délicate ». La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) auxquelles sont venus s’ajouter la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, les décrets relatifs aux conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ainsi que le décret relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, n’ont pas amélioré la situation dans laquelle se trouve le syndic de copropriété. Outre les questions de droit transitoire il s’agit surtout des difficultés inchangées à déterminer le statut du syndic, la nature des fonctions qui en découlent et la responsabilité qui en résulte, compte tenu des modifications considérables apportées par ces réformes. Nous proposons donc, à travers cette étude, d'envisager l'évolution de la fonction du syndic de copropriété, et du syndicat qu’il représente, afin d'identifier les difficultés soulevées par les nombreuses réformes pour, enfin, s'interroger sur la pertinence du système mis en place par le législateur.

Ce travail de recherche aura vocation à examiner l'influence des réformes entrées récemment au sein du Code civil sur le droit immobilier. Ce sujet a été choisi pour plusieurs motifs. D’une part, certaines réformes sont venues bouleverser l’équilibre du droit civil tel que celle du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Ce sujet permet également d’appréhender de futures réformes concernant, entre autres, la responsabilité civile ou le droit des biens, toujours sous le prisme du droit immobilier. Par conséquent, ce travail doctoral aura non seulement vocation à dessiner les contours d’un nouveau droit immobilier à l’aune de nombreuses modifications législatives mais sera également l’occasion d’effectuer de nombreux liens entre ce domaine et d’autres branches du droit. L’un des objectifs étant de démontrer que le droit immobilier est une matière hybride pouvant aller puiser sa source dans une multitude de domaines. D’autre part, circonscrire le travail de recherche autour du Code civil permettra d’observer le rôle de ce dernier au sein de la matière étudiée mais également de traiter, en filigrane, de l’évolution des différentes méthodes de codifications et de rédactions des normes législatives. Par conséquent, seront examinés tous les aspects de la matière et nous pourrons découvrir si les réformes étudiées seront à l'origine de grands bouleversements dans le domaine de l'immobilier.

La propriété foncière du Code civil, unitaire par principe, s’accommode difficilement de l’ubiquité du droit de superficie, comme en attestent les incessants débats doctrinaux sur le sujet. Le volume immobilier moderne a répondu aux besoins de division du sol du corps social. Toutefois, en dématérialisant l’immeuble, le volume déstabilise fortement la théorie classique de la propriété. La présente thèse définit un concept de sol appropriable et divisible dans le sens de la hauteur, sans renier la propriété du code. Pour cela, le sol, incluant le dessous et le dessus, est perçu comme relevant du monde tangible. Ce bien est ensuite appréhendé en trois dimensions par un procédé de géométrisation. Le sol volumique correspond à une nouvelle phase plus abstraite de conceptualisation du sol. Cependant, la chose sensible signifiée par le concept, le sol ou fonds de terre selon les juristes demeure la même ; seule sa représentation a évolué. Dans cette perspective, le sol en volume devient individualisable et appropriable sur le modèle du sol parcellisé en deux dimensions, indispensable à une propriété individuelle et exclusive. Ainsi, la propriété du Code civil via ses dispositions actuelles, notamment les articles 552, 518 et 544, s’applique à un volume immobilier comme à une parcelle. Ce modèle de propriété passant de l’unité à la division, est complété par un droit de superficie simple, droit réel fondé sur les articles 553, 543 du Code civil et le droit de jouissance spéciale. Suivant la thèse moniste, la propriété du sol en volume, qui n’est autre que le concept de propriété du code appliqué à un sol tridimensionnel, concilie la théorie classique de la propriété et celle du doyen Savatier.

La responsabilité des constructeurs est organisée par un régime spécial tel qu’il résulte de la loi du 4 janvier 1978. Ce régime, qui instaure une véritable garantie de la part des constructeurs, connaît un délai de mise en œuvre abrégé par rapport au droit commun. Cette limitation de la durée de mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs est la contrepartie de la présomption de responsabilité dont est débiteur le constructeur. Ce régime spécial n’est cependant pas exclusif. Dans la mesure où, il ne peut trouver application qu’une fois l’ouvrage réceptionné, le recours à la responsabilité de droit commun sera indispensable pendant la période précédant la réception. La mise en œuvre du régime de droit commun n’est cependant pas limitée aux dommages survenant avant réception. Malgré l’existence d’un régime spécial, le droit commun conserve une certaine application. Cette coexistence a pour effet de soumettre les constructeurs à différents fondements de responsabilité qui obéissent chacun à des délais propres. Afin de ne pas remettre en cause l’existence même du régime spécial, la jurisprudence s’est efforcée de calquer le régime de droit commun sur le régime spécial en se lançant dans un vaste mouvement d’uniformisation. Ce mouvement vient d’être consacré par le législateur à travers la loi du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile. Toutes les interrogations ne sont cependant pas levées. L’étendue de l’unification reste incertaine d’autant que se profile déjà une certaine remise en cause par le biais du droit communautaire.

Le droit positif distingue les hypothèses où l'achèvement de l'ouvrage immobilier est dépendant de la réception (contrat d'entreprise de construction) de celles où il apparaît comme indépendant (contrat de vente d'immeubles à construire et matière extracontractuelle). L'étude théorique de la réception nous a conduit à un reclassement du droit positif. En matière contractuelle, l'achèvement est la conformité aux stipulations contractuelles et aux règles de l'art. Il est constaté par un acte juridique de réception qui lui fait produire ses effets en matière de responsabilité, de paiement du prix et de transfert des risques. Le régime du contrat d'entreprise est déjà en ce sens, au contraire de celui de la vente d'immeubles à construire. Notre proposition serait de consacrer une réception émanant de l'acquéreur de l'immeuble à construire. En matière extracontractuelle, l'achèvement est un fait juridique qui se prouve par tous moyens. Il est défini par le juge pragmatiquement en fonction des effets produits. Il fait l'objet d'un contrôle restreint en droit de l'urbanisme.

Le trouble de voisinage est un phénomène ancien, inhérent à la vie de l'homme en société, mais qui présente aujourd'hui des traits radicalement nouveaux, auquel le droit civil répond en offrant des instruments de protection plus efficaces et plus diversifies que par le passe. Le plus important de ces instruments est la théorie dite des troubles anormaux de voisinage, qui trouve son fondement dans un principe général du droit selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Véritable règle d'environnement avant la lettre, ce principe prétorien fonde une responsabilité spéciale qui constitue le régime commun de protection contre les troubles, régime qui s'applique quel que soit le statut des fonds et des personnes, mais qui peut être améliore par une véritable organisation de la relation de voisinage. Un premier système de règles organise les relations de voisinage a l'échelle de l'immeuble ou du lotissement : ce sont les règlements de copropriété et les cahiers des charges de lotissement. Procédés de régulation volontaire à l'assiette étroitement circonscrite, utilisant les ressources du contrat (souplesse, force obligatoire), ces documents fournissent une règlementation stable, aisée à connaitre, et qui s'impose à tous les occupants de l'immeuble ou du lotissement. Un second groupe de règles appréhende le voisinage d'une manière plus globale encore : il s'agit des règlements d'urbanisme. Le droit de l'urbanisme a des finalités et une aire d'application qui dépassent certes de beaucoup le seul problème du voisinage, mais en pratique il joue un rôle très important dans la prévention des difficultés qui naissent de celui-ci. Il en est ainsi non seulement parce que ce droit intègre de plus en plus nettement la qualité du cadre de vie au nombre de ses objectifs, mais aussi parce qu'il pose des normes précises, qui peuvent être invoquées par le simple particulier pour peu que leur violation soit pour lui la cause d'un préjudice personnel.

Le droit de superficie n'avait pas les faveurs de la revolution qui voulait en finir avec les divisions du droit de propriete et la preeminence seigneuriale en decoulant. Il demeurera cependant dans le droit positif, infere principalement de l'article 553 du code civil comme antithese de l'accession. Contradicteur des theories romaines d'illimitation telles que couplees avec la definition revolutionnaire de la propriete, le droit de propriete superficiaire sera reconnu en jurisprudence et utilise des le 19eme siecle par le legislateur meme s'il faudra attendre 1902 pour la premiere loi superficiaire. Rechignant a une organisation generale, le legislateur met pourtant ce droit a contribution avec la technique de l'emphyteose dont il s'est epris en multipliant les baux superficiaires. Certains se ressemblent "comme un picasso ressemble a un boticelli". La cacophonie atteignant son paroxysme dans le regime fiscal de ces baux concus par l'etat pour respecter le droit au logement tout en flattant le proprietaire du code napoleon. L'absence de rigidite ne menace certes pas d'effondrement les ensembles immobiliers complexes bases sur cette technique mais la solution aux questions posees par l'imbrication du domaine prive et du domaine public, derniere consequence malthusienne de la rarefaction des espaces dans nos cites, requiert, de lege ferenda, une theorie generale de la propriete superficiaire.

Les bailleurs sociaux ont pour mission de loger les foyers à faible et moyen revenus. Dans ce cadre, la maitrise du foncier constitue un défi juridique et économique de première importance. Les baux réels immobiliers de longue durée que sont le bail emphytéotique, le bail emphytéotique administratif, le bail à construction, le bail à réhabilitation, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire présentent des atouts importants. Ils donnent la possibilité aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations de construction et de réhabilitation de logements qui sont par la suite intégrés, pour la durée du bail, au marché locatif social ou encore qui permettent l’accession sociale à la propriété. Ces outils de maitrise foncière, aux affectations sociales spécifiques, suscitent des discussions et interrogations tant au sujet de leur nature que de leur régime. Ces questionnements nourrissent l’inquiétude des praticiens et la perplexité d’une partie de la doctrine. Ce travail de thèse permet d’établir que ces contrats qui semblent être multiples présentent une unicité de nature. Ils octroient un droit réel immobilier sur le fonds du bailleur et un droit de propriété temporaire sur les constructions ou réhabilitations réalisées par le preneur. Leur régime comprend un ensemble de règles dont ces contrats partagent des grandes lignes communes et intègrent également des spécificités dictées par leurs affectations sociales respectives. Le modèle emphytéotique a été décliné en plusieurs formules afin de répondre aux nécessités sociaux-économiques.L’ensemble de ces éléments conduit à conclure que ces baux réels immobiliers de longue durée constituent des outils efficaces et nécessaires dans le contexte actuel de crise du logement.

Le droit de l’assurance construction a été, en quelque sorte, marqué au fer rouge par l’adoption d’un texte audacieux, la loi dite Spinetta du 4 janvier 1978. Les choix faits à l’époque par le législateur, interprétés depuis lors avec fermeté par la jurisprudence, expliquent la profonde originalité des règles qui régissent aujourd'hui l'assurance de l'acte de bâtir en France. Comme en témoignent les 43 publications ici présentées, cette originalité se manifeste à la fois par les principes généraux en vigueur, avec en particulier un système d'assurance à double détente qui n'a pas d'équivalent chez nos voisins européens et par le régime juridique propre aux assurances obligatoires qui se démarque à plusieurs égards du droit commun de l'assurance. La mise en relief de la profonde originalité des règles qui régissent l'assurance construction permet de mieux comprendre les débats jurisprudentiels actuels et nourrit la réflexion à l'heure où se profile une possible réforme.

La notion de promoteur immobilier est fonctionnelle, en ce qu’elle sert l’application d’un régime spécifique. En phase contractuelle, la réglementation du secteur protégé et la législation consumériste obligent le promoteur à se conformer à un grand nombre d’obligations à l’égard de l’accédant au logement. Postérieurement à la réception de l’ouvrage, le promoteur supporte en toutes circonstances les mêmes garanties légales que les constructeurs de métier, alors que les désordres matériels d’origine technique ne lui sont pas imputables. De surcroît, la jurisprudence met à sa charge une obligation de résultat résiduelle, visant à couvrir tout dommage ressortant du non-respect de son obligation de livrer un ouvrage conforme à la commande et aux règles de l’art. La notion de promoteur immobilier est par ailleurs plurivoque. Elle désigne à la fois le mandataire visé aux articles 1831-1 et suivants du Code civil, qui supervise l’opération au nom et pour le compte du maître d’ouvrage propriétaire du terrain à construire, et celui qui, selon les critères mis au jour par la jurisprudence, a « l’initiative et le soin principal de l’affaire ». Plusieurs définitions coexistent ainsi à l’heure actuelle : celle d’un promoteur « initiateur », qui est à l’origine de l’opération qu’il commercialise (en recourant à la vente d’immeuble à construire, voire à la vente d’immeuble à rénover ou à la vente d’immeuble achevé) et celle d’un promoteur « exécutant » ou « prestataire de services », qui représente le maître d’ouvrage dans l’exercice de ses attributions (au moyen d’un contrat de promotion immobilière ou de maîtrise d’ouvrage déléguée). Se pose en outre la question de la participation du promoteur à l’édification de l’ouvrage et celle de son identification éventuelle au constructeur de maisons individuelles. Indépendamment des définitions jurisprudentielle et légale du promoteur immobilier, de nombreuses incertitudes entourent cette notion. Aussi est-il nécessaire de doter le promoteur immobilier d’une définition claire et exhaustive, permettant de lier le travail de qualification du juge. Selon une approche ratione materiae, il convient de déterminer avec précision le champ de son intervention, en délimitant l’objet de son activité de construction et de rénovation, et en détaillant les missions de montage et de suivi qu’il est susceptible d’assumer. Une telle analyse doit être complétée par une approche ratione personae, s’intéressant à la qualité de professionnel du promoteur et décrivant les formes statutaires empruntées par ce dernier. Plus largement, le travail de redéfinition de la notion ne présenterait qu’un intérêt théorique si le statut juridique qui va de pair n’était pas réévalué. En ce sens, puisque la notion de promoteur s’est construite sur la base d’un régime de responsabilité spécial, il convient de s’interroger sur son bien-fondé. Au surplus, malgré plusieurs tentatives avortées, l’instauration d’un statut professionnel propre au promoteur reste une question d’actualité, qui implique d’apprécier l’opportunité d’un contrôle des conditions d’accès et d’exercice de la profession.

Par nécessité ou par volonté, on assiste, depuis plusieurs années, à une augmentation du nombre d’autorisations d’urbanisme obtenues conjointement. On parle, dans ce cas, de « cotitularité » entre les différents titulaires d’un permis unique. Ce critère, qui, par principe, se matérialise au regard d’une pluralité de personnes, s’étend également à la pluralité d’unités foncières, support du permis de construire sollicité. Jusqu’à la réforme des autorisations d’urbanisme, issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005, le droit de l’urbanisme ne connaissait qu’un terrain, un permis et un demandeur. Toutefois, l’évolution jurisprudentielle a amené le législateur à consacrer la possibilité, pour plusieurs pétitionnaires, d’obtenir un unique permis de construire, sur une ou plusieurs unités foncières. Or, cette cotitularité interroge car, si elle est permise, aucune précision textuelle n’a permis d’encadrer cette opportunité. Pourtant, celle-ci peut, de prime abord, sembler aisée, dans la mesure où il s’agit de la simple possibilité laissée à une pluralité de maîtres d’ouvrage, d’obtenir ensemble une seule et unique autorisation d’urbanisme. Or, il n’en est rien : sa complexité est manifeste, au regard de l’emprise et de la composition du projet ou encore des incidences relatives à la solidarité existante entre eux durant toute la vie de l’autorisation de construire. Dès lors, le lien de dépendance et de solidarité, issue de l’acte administratif individuel, doit être strictement délimité et encadré par une convention de partenariat de droit privé, qui aura pour objectif d’organiser leurs relations, sans pour autant que l’administration reconnaisse l’existence de celle-ci

L’article 552 du Code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cette disposition consacre l’existence du sous-sol sur la scène juridique et lie le sort du sous-sol à celui du sol. Le législateur a souhaité accorder un droit qui se déploie dans l’espace. Se dessine alors un lien, sinon de soumission, du moins de dépendance du sous-sol envers le sol. Le débat se noue autour de l’intensité du lien existant entre le sol et le sous-sol. La recherche du régime juridique applicable au sous-sol impose nécessairement de raisonner sur la force d’attraction que revêt le sol. Doté d’un pouvoir absorbant, ce dernier semble pouvoir déterminer le régime juridique applicable au sous-sol en préservant ainsi l’unité de l’immeuble. Toutefois, leur apparente dépendance doit être nuancée et la vision unitaire s’estompe face aux spécificités du sous-sol. En effet, la compréhension du régime juridique applicable au sous-sol nécessite la prise en compte d’autres éléments permettant de révéler toute la particularité du sous-sol. Il recèle de nombreuses richesses susceptibles d’entraîner une modification de l’objet de la propriété immobilière. Les exemples de dissociation de la propriété immobilière, organisés par la loi ou la volonté, sont pléthoriques et entrainent un relâchement des liens de dépendance. La présence de mines ou de vestiges archéologiques en sont un témoignage éloquent, la propriété du sous-sol étant alors soustraite à la puissance du propriétaire du sol. Cette étude, oscillant entre dépendance et autonomie, s’attachera à démontrer les particularités du sous-sol qui ne saurait, en définitive, se définir par sa seule relation avec le sol

Pas de résumé

En droit privé, l’occupation s’entend, en principe, d’un mode d’acquisition originaire de la propriété des choses mobilières dépourvues de maître : c’est ainsi qu’elle a fait une entrée discrète dans le Code civil en 1804. Toutefois, depuis cette date, l’occupation a acquis une toute autre signification. Le législateur et le juge recourent aujourd’hui à cette notion pour désigner différents modes de jouissance de l’immeuble d’autrui. Il est question de conventions d’occupation précaire, d’occupation privative d’un bien indivis, d’occupant maintenu dans les lieux en suite d’un bail commercial ou d’habitation, d’occupant bénéficiaire d’une réquisition de logement, ou encore d’occupant sans droit ni titre. La notion d’occupation immobilière semble donc avoir acquis une place remarquable en droit privé. L’objet de cette étude est précisément de déterminer le rôle qu’elle tient en droit positif, dans ce domaine. Dans un premier temps, cette thèse réalise l’étude des diverses hypothèses dans lesquelles le terme « occupation » est utilisé pour désigner un fait d’emprise exercé sur l’immeuble d’autrui, que ce soit avec ou sans titre ; elle révèle également des situations officieuses d’occupation, telles que le mécanisme de la reconduction tacite applicable en matière de bail. Dans un second temps, est proposée une théorie générale de l’occupation immobilière en droit privé. L’occupation immobilière apparaît comme un fait d’emprise jouant un double rôle en droit positif : elle peut être simplement la traduction matérielle de l’exercice d’un droit d’usage préalablement reconnu à celui qui va devenir occupant, mais également l’élément permettant à ce dernier d’acquérir un tel droit ou, au moins, de le faire présumer. Reposant notamment sur diverses conditions d’efficacité, telles que la bonne foi ou l’univocité, elle présente alors un certain nombre de similitudes avec la possession, mais les deux notions ne sauraient pourtant être confondues. Au final, cette étude permet de mettre en lumière un nouveau fait créateur de droit, qui trouve sa place aux côtés de la possession et qui démontre une évolution de la propriété privée vers une « propriété pragmatique », soucieuse de s’adapter à des besoins divers, clairement reconnus par le droit positif.

La réception juridique déclare exempts de défauts de conformité et de vices apparents, dans un contexte contradictoire, l'objet et l'exécution de la prestation caractéristique du contrat, ou d'une prestation indispensable à son exécution. Manifestation de volonté encadrée développant un effet extinctif et un effet créateur, sa qualification en acte juridique est incontestable. Constituant une étape essentielle dans l'exécution contractuelle, ce mécanisme, utilisé dans de nombreuses conventions, et dans des domaines très variés, assure une protection équilibrée des intérêts de ses participants, représentant une libération pour l'un, une vérification pour l'autre. La révélation d'un droit commun de la réception juridique, qui implique la définition de la notion et de ses éléments constitutifs, l'analyse de ses effets et la confirmation de sa qualification d'acte juridique, invite à faire preuve de davantage de rigueur lorsque l'on utilise la réception juridique, afin de préserver l'équilibre qu'elle assure.

Le Contrat de construction de maison individuelle, institué par la loi 90-1129 du 19 décembre 1990, soulève de nombreuses questions. La pratique professionnelle de ce contrat de louage d’ouvrage particulier et les solutions prétoriennes mettent en relief les insuffisances et incohérences législatives.Après plus de 20 années d’existence dudit contrat, la thèse aura pour objet de procéder à sa relecture afin, tout d’abord, de constater ses défaillances menaçant l’ensemble des protagonistes du projet de construction (maître d’ouvrage, constructeur, banquier, commune, etc.). Elle révèlera les pratiques qui dénaturent le contrat, les obligations qui handicapent les parties, les risques inévitables qui affectent le projet, les jugements qui hésitent ou s’égarent, et en général, toutes les situations qui provoquent une instabilité juridique. Elle poursuivra sa démarche en se faisant force de propositions, sous un double aspect. Il lui appartiendra premièrement de suggérer des montages ou des clauses conférant plus de sécurité juridique au système existant. Elle s’efforcera secondement d’interpeller le législateur en exposant de possibles évolutions de nature à mettre fin aux confrontations de normes ou au flou légal concernant chaque année plusieurs dizaines de milliers de programmes immobiliers, le plus souvent destinés aux particuliers.Cette relecture apportera une vision neuve et à jour des problématiques légales liées à la construction de maisons individuelles depuis l’initiation du projet jusqu’à l’exécution du contrat dans des objectifs d’efficacité du droit et d’intérêt général.

Droit de propriété et liberté contractuelle fondent le droit pour tout propriétaire de choisir la personne à laquelle il souhaite, le cas échéant, vendre son bien. Il est pourtant des hypothèses où le législateur a accordé d’autorité à certaines personnes un droit de préemption qui leur permet d’être préférées à d’autres lors de la conclusion du contrat de vente. Cela étant, le droit de préemption demeure une institution mal connue et discutée. En effet, le législateur a institué de très nombreux droits de préemption en fonction de ses ambitions politiques, en dotant chacun d’eux d’un régime juridique spécifique. Le fait qu’il ne se soit guère préoccupé de conférer une quelconque cohérence à cet ensemble génère de nombreux conflits entre droits de préemption ou entre un droit de préemption et une autre institution juridique. Par ailleurs, l’intérêt général qui justifie le droit de préemption et exige que le domaine de celui-ci soit cantonné au strict nécessaire ainsi que l’octroi de garanties aux personnes concernées, ne dissuade pas le législateur de renforcer constamment l’emprise de cette institution. Ces données, qui illustrent les finalités du droit de préemption, influencent nécessairement la notion. Elles conduisent en effet à considérer que la prestation attendue du vendeur, à savoir proposer par priorité l’acquisition de son bien au bénéficiaire, constitue l’essence du droit de préemption. Le régime et l’effectivité de tous les droits de préemption reposent sur cette prestation. Il est alors possible de suggérer une nouvelle définition du droit de préemption et d’établir sa nature juridique à partir du droit des biens. Deux critères de délimitation du droit de préemption peuvent également être proposés, le premier reposant sur sa source légale, le second résultant de la détermination du moment de son intervention, ce qui n’est pas sans conséquence pratique.

La copropriété des immeubles bâtis revêt une importance particulière, étant donné qu’elle est influencée par plusieurs facteurs. Le facteur socio-culturel de la composition de la société libanaise et celui du problème de déplacés de guerre, occupent une part considérable dans l’étude de la copropriété. On relève des problèmes, issus de la confusion entre le juridique et le réel. L’expansion économique et immobilière, depuis la fin de la guerre, a poussé un grand nombre de libanais à se concentrer dans les grandes villes et leurs banlieues dans l’objectif du travail ou d’éducation. Cette concentration a provoqué une activité dans le domaine des bâtiments. Divers problèmes sont rencontrés dans ce domaine, d’une part à cause de l’absence des réglementations opportunes et d’autre part, suite à des divergences dans la jurisprudence. En prenant en considération tous ces facteurs, nous tenterons de trouver des solutions à des gros problèmes en se référant, quand le cas se présente, aux lois et jurisprudences françaises.

La loi du 4 janvier 1978 soumet le constructeur immobilier a une obligation de garantie relative a l'ouverture qu'il a construit - cette obligation trouve sa source dans le contrat conclu entr le maitre de l'ouvrage et le constructeur et relatif a la construction de l'ouvrage. Il en resulte donc un lien etroit entre l'obligation contractuelle de construire et l'obligation de garantie de la bonne qualite de l'ouvrage construit. Dans cette optique, l'obligation de garantie du constructeur immobilier se manifeste apres reception et presente un mecanisme en deux temps : dans un premier temps intervient la garantie d'indemnisation mise indistinctement a la charge de tout constructeur de l'ouvrage. Dans un deuxieme temps est effectuee la determination de la responsabilite contractuelle finale du (ou des) constructeur (s) dont l'activite est a l'origine du desordre.